新年楼市松绑真相解读 吸引人才成主流说辞

2018-01-14 01:20:23   来源:科技生活在线   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:新变暗:数据显示,从2017年10月以来短短3个月时间,包括南京、兰州、合肥、郑州在内,全国有近20个城市与地区发布了引进人才的新政策,房地产热点城市天津和青岛最近也加入了“抢人大战”。

  2018年刚刚开年,一场针对房地产调控的攻防战便悄然打响。

  日前,兰州、合肥等地被曝取消部分区域住房限购或限价的政策,立即引发了业内的高度关注,甚至被解读为楼市调控松绑的“第一枪”。然而几天后,事情发生戏剧性“反转”,两地均发文解释并未放松调控,依然会坚持抑制投机。

  不过,对一些人来说,这一契机他们已经等了许久。2017年,房地产调控全面加码,热点城市房价整体回落,“北京楼市的晴雨表”环京地区房价更以近25%的跌幅领跌全国,“楼市冰封”、“房地产寒冬”等词汇也因此时常见诸报端。

  久旱盼甘霖。无论是捂紧棉被过冬的房企、中介等市场部门,还是部分持观望态度的投资者,都期盼调控政策的缺口能在2018年尽快打开,地方政府、银行、国企等参与或配合抑制房地产投资和投机的内在动力也已不足。

  然而,“大幅调控松绑”的想象与当前政策指向明显相悖。2017年年底召开的中央经济工作会议提出,要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,这被视为2018年房地产市场的主要基调。住建部部长王蒙徽在全国城乡建设工作会议上也指出,要继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。在此背景下,作为房地产市场调控的主体,地方政府的作为更关系到房地产调控和长效机制建设的成败。

  松绑信号反转

  这一次,楼市调控松绑的消息首先从兰州、合肥和南京三地传出。

  1月5日,兰州住房保障和房产管理局发布了《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,对西固区、九州开发区、高坪偏远区域等地部分取消限购,同时部分增加限售。并且,在较核心的城关区、七里河区、安宁区范围内继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不需再提供社保证明和纳税证明。

  易居研究院研究总监严跃进分析认为,兰州此次松绑限购的地方是去库存效果不好的郊区市场,此前政策较为严厉,也带来了很多市场压力。而且附加了限售的政策,显示松绑也是有条件的。然而,政策中另一条取消社保证明和纳税证明被舆论认定为大幅松绑的信号,毕竟,不对社保和纳税作严格要求的限购政策并无太大意义。

  3天后,在该政策实施的第一天,兰州又发布了对前述政策的说明,表示不再提交社保和纳税证明并非取消限制,而是改进审核方式,将原由购房人提供相关证明改为由房产部门通过社保及税务部门系统进行核查。并且,新增的限售区域涵盖了主城区等限购区域,在3年内限制转让。中国社科院财经战略研究院研究员邹琳华对《华夏时报》记者指出,从解释后的政策看,兰州主城区还要比以前调控更严了,不仅限购没有取消,还加入了限售。

  与此同时,同样传出限购解绑的合肥也在官网发布公告称,此前媒体将其在12345政府服务直通车上回复的“政府价格部门不得核定商品房价格”解读为放开限价的说法均系误读,合肥仍将按照相关文件执行商品房价格备案。

  唯一没有“反转”的是南京,其楼市松绑是通过宽松的人才政策来“曲线救国”。1月7日,南京市政府提出,高层次人才在南京买首套房不再受户籍限制,政府将在商品住房项目中筹集部分房源进行定向供应,且公积金最多可贷120万元,高校毕业生租房补贴年限可延长至5年。

  中原地产研究中心统计数据显示,从2017年10月以来短短3个月时间,包括南京、兰州、合肥、郑州在内,全国有近20个城市与地区发布了引进人才的新政策,房地产热点城市天津和青岛最近也加入了“抢人大战”。中原地产首席分析师张大伟分析认为,部分城市人口引进的门槛过低,很大程度上不是为了吸引人才,而是为了吸引购房者,对于市场来说,容易引起非理性的判断。

  土地财政阴影

  中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大向《华夏时报》记者表示,地方政府调控一松一紧之间,存在着与中央政府博弈的过程。十九大报告中“房住不炒”和长效机制,其重要的措施就是要限购。无论是在郊区还是核心区,第一套或第二套房子基本上是用来满足刚需的,买三套及以上的都不是刚需,都是投资或投机性的需求,与此前定位有冲突。

  邹琳华也表达了类似的观点,他表示,调控政策时松时紧是造成房价波动的重要原因,保持政策的连续性与稳定性是很有必要的,当然也需要根据市场变化做些微调。

  个中矛盾不言而喻,根源仍存在于土地财政这一住房相关性基础制度之中。

  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞曾指出,地方政府的作为是决定住房调控是否有效或失效,房地产风险泡沫是否扩大的一个重要的关键。它既是房地产市场的监管者,承担着维持当地房地产市场稳定健康发展的责任;另外一方面,它又是市场的参与者,是土地供应的主体,并且其收入来源过度依赖于土地出让收入及房地产相关税费。因此,从利益出发,地方政府执行房地产调控的坚决性是值得考虑的。

  在各地的调控中,具体采取什么政策是由地方政府决定的,这也是住建部从去年下半年开始连续在重头会议上强调房地产调控不能“喘口气、歇歇脚”的原因。2017年11月21日,住建部、国土资源部和央行在武汉召开座谈会,要求坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。

  况伟大表示,目前可以放松调控的宏观环境还没有出现,希望中央政府、执行部门和房管部门加大执法力度,一旦调控放松出现反复,房地产市场的健康和可持续发展,包括政策的连续性、稳定性就很难保障。

  防范金融风险

  中央经济工作会议提出,防范化解重大风险是今后3年要重点抓好决胜全面建成小康社会的三大攻坚战之一,其重点就是防控金融风险,促进金融和房地产良性循环更是当中要义。

  中国社科院发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》指出,虽然2017年的金融监管政策关闭资金流入房地产市场的灰色渠道,但是银行等金融机构依然加大以土地为抵押的开发商和住房为抵押的购房者的贷款投放,支持楼市尤其是三四线楼市的投资投机需求。

  而住房投机和资产价格泡沫的炒作,是近年来居民部门杠杆率过快增长的主要原因。据测算,我国居民部门债务占居民可支配收入的比重从2007年的35%提升至当前的90%,参考其他老牌经济体的发展路径,这一数值已经接近比较危险的区间。

  对此,况伟大的观点是,只有坚持长期调控不放松,才能实现“房住不炒”,资金脱虚向实,这对加快经济结构转型,防范系统性金融风险是最根本的措施。

  张大伟则认为,由于信贷政策依然紧张,楼市并不存在全面爆发的可能性。房地产的发展要平稳健康而不是市场崩盘,平稳是主基调,托底盖帽也是分城市调控的主要内容。未来不仅仅是一城一策,而是一城多策。

  住建部部长王蒙徽此前指出,2018年要抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的的定位,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

  城市与房地产研究专家孟祥远对此指出,差别化调控实质上就是稳定房地产市场发展前景,大起大落的市场行情不是调控政策的目标与目的。

  变相松绑楼市?全国7城开启抢人大战政策一览表

  南京

  允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。

  郑州

  非郑户籍人才购房,不论年龄和毕业年限,只要符合全日制本科(含)以上学历、副高级(含)以上职称、高级技师(含)以上职业技术资格,三个条件中的任意一个,不用审核社保或个税,即可按规定购买住房。

  长沙

  在长沙工作、具有专科以上学历、技师及以上职业资格的人才,首套房不受户籍、社保缴存的限制。

  武汉

  博士、硕士毕业生落户不受年龄限制,普通高校本科学历由年龄不满35周岁放宽至不满40周岁;普通高校专科学历、非普通高校本科学历由年龄不满30周岁,放宽至年龄不满40周岁。

  济南

  全日制大学本科(含本科)以上学历的购房者,与用人单位签定正式用工合同,且连续缴纳社保满半年以上,可享有济南市常住户口居民同等购房政策。

  西安

  全日制普通高等院校、中等职业学校(含技工学校),国民教育同等学历和留学回国人员, 年龄在45周岁(含45周岁)以下,无论是否在就业择业期内,愿意在西安市区就业、创业并定居生活的,可持相应学历学位证书、身份证、户口簿(或集体户口卡)申请落户。硕士研究生及以上学历人员不设年龄限制。

  成都

  推行“先落户后就业”,普通全日制大学本科及以上毕业生凭毕业证即可落户。同时,在本市同一用人单位工作2年及以上的技能人才,可凭单位推荐、部门认定办理落户手续。成都今年还提出“蓉漂”计划,为前来成都找工作的人才提供7天免费住宿。(华夏时报)
 

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  上海楼市开局遇寒潮 房企低价走量“保本”入市

  2017年上海楼市平淡收官,2018年开局波澜不惊,首周成交环比跌落近四成。根据上海链家市场研究中心监控数据,2018年首周上海新建商品住宅成交面积为6.96万平方米,环比下跌43.92%,为最近13周来的最低点。

  不过,连日来,《中国经营报》记者走访沪上多个项目发现,与此前多楼盘拖延入市、懈怠领证不同,当前部分房企为了尽快回笼资金,开始降低心理预期入市,或将原本精装房改为毛坯交付。其中,上海西环中心星信名邸项目销售总监狄磊对记者坦言,为了能在2017年年底前清盘,才予以降低处理,让利之余,也把原本的精装房的规划,改为了毛坯房。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进置评称,随着调控的持续深入,房企特别是大部分中小房企将承受一定的业绩和回款压力。精装改毛坯是开发商采取的一种应对方式,一方面是为了节省开发成本,另外从销售角度来说,毛坯房的代价成本相对更低,对于获取预售证,通过预售价格审批也会更容易。

  低价入市

  近日,上海易居房地产研究院发布《上海2017年度房地产市场报告》显示,2017年,上海新房成交面积639万平方米,同比减少54.1%。从环线来看,外环以外的地区楼市成交相对偏热,新房成交面积占到70%以上,而内环内和内中环新房成交面积占比则不足15%。

  1月4日,记者以购房者身份走访上海郊环外青浦汇金路秀泽路路口的大发融悦四季项目,销售人员介绍,该项目于1月7日开盘,共推出201套房源,户型为85~95平方米的高层和107~132平方米的洋房,均价39000万元/平方米。根据安居客房价数据显示,青浦区新房均价为40488元/平方米,该楼盘价格低于市场均价。

  记者采访中了解到,同样位于上海郊环外,于近日迎来首次开盘的中铁建香榭国际项目,房源均价3.7万元/平方米左右。“楼盘的楼板价是1.92万元/平方米,保本价为3.5万元/平方米,本来要卖3.9万元/平方米,被压了房价,现在可以说是‘贴地价’出售。”销售人员对记者表示。

  记者在上海网上房地产查询到,截至1月11日,中铁建香榭澜苑(中铁建香榭国际备案名)住宅总套数501套,当前可售住宅套数340套,项目2017年12月签约139套,2018年1月1日~11日,仅签约3套。

  同策研究院总监张宏伟分析指出,随着“调控政策将松动”的预期被打破,部分房企开始撑不住,为了通过预售审批,开始主动放弃“底线”,主动适应政府的指导价格措施,积极跑量。

  记者联系中铁建上海公司营销部相关负责人,其回复称,由于首开仅推出201套房源,2017年12月成交139套是正常现象,还有一些房源正在签约当中。“在限价政策之下,价格不是公司所能控制的。不过第一期开盘主要是高层住宅,后期还有叠加类别墅,到时会拉高项目的整体均价。”

  上海中原地产市场分析师卢文曦认为,上海楼市成交淡季特征从去年第四季度就开始显现,2018年第一周的成交套数下跌,又过了集中签约期,后续是否还有项目能接续上尚待观察。每年年初是楼市的传统淡季,在此背景下,今年的淡季特征或比以往更明显。

  精装改毛坯

  中原地产2017年年度报告显示,因预售限价以及限售致市场推盘明显放缓,全年仅356万方住宅获入市,截止到2017年11月底上海全市仅获167张住宅预售证,且备案价格多略低于市场价。好在2017年12月上海获批了多张预售证,供应端正处于逐步回暖阶段。

  日前,记者在上海嘉定区德园路955弄的上海西环中心星信名邸了解到,项目在2017年4月份和6月份分别举行过一次开盘活动,各推出3幢楼。

  市场观察人士表示,其4月份售出为精装房,销售均价约为5.1万元/平方米,6月份推出的房源单价下调到4.98万元/平方米。为了保本,加推房源全部“脱衣”入市,精装改成毛坯交付。

  针对上述楼盘的调整,上海西环中心星信名邸项目销售总监狄磊对记者表示,主要原因在于预售证审批的价格过低。“前一期开盘均价为5.1万元/平方米,理论上说二期开盘均价相对要提高,但是相关部门的指导价格反而下降,因此只能以价换量,同时舍弃装修。”

  公开资料显示,该项目由中海地产集团有限公司和上海星信房地产开发有限公司联合开发,项目2017年4月23日首开销售额近12亿元。狄磊透露,项目的年度目标就是清盘,将所有房源售出。

  同时,位于上海嘉定新城板块嘉程路和德园路路口的华谊逸品澜湾项目,也或将成为降价销售的典型案例。近日,记者走访看到,项目工地里6幢高层已经建成封顶。

  “原本介绍的精装房,现在怎么变成了毛坯房交付?”一位张姓购房者带着家人前来看房,得知交付方式由精装改成毛坯后,他表示有些意外。

  据了解,华谊逸品澜湾2017年1月份开始动工建设,预计今年交房。此前宣称房屋将精装交付,配套包括智能家居系统、地暖、中央空调和卫浴等。然而该项目销售人员告诉记者,目前的情况来看,将会改成毛坯交付。据销售人员介绍,嘉定区房管部门前期批准的楼盘单价是4.8万元/平方米,但该指导价被上海市房管部门建议下调至4.6万元/平方米。“开发商一听这个价格,就不太愿意装修。”

  根据最新的预计单价,张先生算了一笔账,一套89平方米的房源总价比售楼处的预期下降了近45万元。针对精装改毛坯的相关详情,记者致电致函华谊地产方面,截至发稿未获回应。

  近日,易居企业集团CEO丁祖昱在“相信未来”丁祖昱评楼市2018发布会上提出,2017年,预售证管控最严的城市是上海,有170个项目受到影响,未批预售证套数达64591套,未批预售证建筑面积1133万平方米。资金雄厚的开发企业咬牙挺过,资金单薄的企业只能降低备案价,以求尽早拿到预售许可证,销售回笼资金。

  频触违规红线

  根据研究机构的统计数据,过去的2017年,上海市土地成交建筑面积在连续3年下滑后首次上升,但绝对值仍处于历史低位,为2006年以来近12年最低值。值得注意的是,在惨淡的市场成交背后,依然存在着一系列不合理迹象。

  2017年12月23日下午,记者来到上海浦东新区东高路与兰谷路口的森兰星河湾项目建设工地看到,多台起吊机器和挖掘机在紧锣密鼓地作业,部分被挖掘出来的土堆已超过一个成年人的身高。正在为工地修建围墙的施工人员介绍称,项目自2017年11月份开工建设,目前在进行地面打桩阶段。

  上海市浦东新区建交委官网显示,森兰星河湾新建项目(桩基部分)取得施工许可证,建设地点位于外高桥森兰A11-2、A11-4地块。

  项目规模涵盖 A11-2地块新建3栋7层住宅楼、一栋商业用房及整体地下室。A11-4地块新建7栋16层住宅及一层地下车库、一栋三层配套服务用房、一栋一层配电用房。然而记者围工地绕数圈,既没有看到施工铭牌等项目信息,也没有看到施工许可证等证件信息。

  记者随后来到森兰星河湾项目建筑工程部,门口的工作人员表示对未公示施工许可证一事不知情,具体问题需联系上级领导。

  针对上述问题,记者多次致电致函星河湾集团上海公司相关负责人,对方表示森兰星河湾项目还在土地建设初期,取得施工许可证时间并不长,很多程序还在报批报建过程中,将联系工程部方面,详细情况会以书面回复,但截至记者发稿前,并未收到相关回应。

  严跃进认为,综合去年底以来各大城市进行的房地产交叉检查,整个房地产行业会进一步规范,对于开发企业来说,此类操作不够重视,无疑容易引起问题或者受到相关部门的监管,到头来得不偿失。

  对此,记者联系上海市住建委,其质量安全监管处工作人员表示,施工现场应该公示施工许可证,同时,根据《上海市建设工程文明施工管理规定》,施工单位应当在施工现场醒目位置,设置施工铭牌。该工作人员表示,上述情况将转至浦东新区建设管理部门,安排执法人员前去检查,如发现问题,工地将在规定时间内停工责令整改,把铭牌的相关内容进行公示,若逾期不改正,还将予以行政处罚。(中国经营报)

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