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租用难退押金更难:长租公寓正在走共享单车的老路?

2018-12-09 20:37:28   来源:投中网   评论:0   [收藏]   [评论]
导读:  到目前为止,我两个月的押金还没有着落。寓见公寓的前租客乔丽(化名)对投中网表示。  寓见公寓是上海规模最大的长租公寓企业之一,2018年10月中旬,寓见公寓的资金链问题被媒体曝光。  乔丽告诉投中网,...
  “到目前为止,我两个月的押金还没有着落。”寓见公寓的前租客乔丽(化名)对投中网表示。

  寓见公寓是上海规模最大的长租公寓企业之一,2018年10月中旬,寓见公寓的资金链问题被媒体曝光。

  乔丽告诉投中网,寓见公寓出事之后,房东赶人,自己就搬走了,目前的损失,一是两个月的押金,二是租金贷合同尚未完全结清,三是自己的征信有可能受损,“有的租客预付了一年的房租。有的(租客)因为租金贷平台不愿意承担(责任),没法结清贷款。”

  据了解,租金贷机构中,一些大型银行、或者有大型银行背书的机构,在与租客结清贷款方面,更为干脆,条件更为宽松。但是一些小的租金贷平台,则迟迟不结清。

  乔丽表示,自己签约的租金贷,虽然已经接近贷款结清,但是自己还是不放心,“12月中旬,我还是要去查一下征信确认。”

  事实上,长租公寓在2018年下半年陷入困境之后,很多人把指摘对象瞄准了租金贷。但是,租金贷是全部的问题所在么?

  租房:一件不再简单的事

  很多时候,有关长租公寓的讨论,很难深入地进行下去,因为客观的事实(数据)并没有被呈现出来。哪怕被呈现出来了,也难以验证,因此难以在各方达成统一。

  公开数据有时大相径庭,比如租房市场的机构化程度,有媒体表示不足5%,有行业人士表示接近15%。某长租公寓高管则对投中网表示,目前国内的机构化率为10%。

  数据的不确定,导致结论的不确定。比如头部企业对于租金的定价权,认为影响颇大的一方表示,在北京,自如的占有率达到8.5%,已具有一定的定价权。链家研究院却表示,整个北京的机构化率只有10.3%,没有哪家长租公寓企业有定价权。

  争议中,事实离我们似乎越来越远……人们似乎忘了,租房这件事情,原本很简单。

  一方(房东)提供房屋出租,另一方(租客)租房入住,仅此两方。但是因为信息的不对称、以及交易成本偏高等原因,出现了第三方。

  第三方的出现,好处显而易见。对于房东来说,节省了找租客的时间和精力,减少了房屋的空置时间。对于租客来说,找房子变得更容易了。

  第三方原本是以中介的形式出现的,也就是说,撮合房东和租客,赚取中介费,但是随着租房市场的发展,出现了“包租”的模式,一部分中介变成了二房东。

  其实,二房东也不是什么新鲜事物,一直以来都有,电影《功夫》里的包租婆,就是二房东。但是,跟电影里总是叼着烟的包租婆一样,绝大多数的二房东们,规模都做不大。运营成本高昂、资金需求大,是很重要的原因。

  某私募高管对投中网表示,目前国内90%的长租公寓,都是包租模式,属于重资产,对资金的要求高、需求大。

  二房东做大规模,再提供一部分居住之外的增值服务(比如管理),就成了今天的长租公寓。

  梳理至此,租房这件事,依然不复杂,一共三方——房东、租客、长租公寓。

  真正让事情变得复杂的,是第四方的进入——给租客提供租金贷的金融机构(以下简称租金贷机构)。

  那么,为什么要有租金贷机构的进入呢?进入之后,事情又变成什么样了呢?

  租金贷

  对一部分租客来说——比如一些刚毕业的大学生,租金贷几乎是刚需。甚至可以说,没有租金贷,这部分需求就不存在。

  某租金贷的使用者对投中网表示,自己选择租金贷,并非像一些新闻报道中所写的那样——租客在不知情的情况下签约租金贷。“一方面,签了租金贷,房租有折扣。另一方面,我也确实需要,否则每个月交租的时候,都得找人借钱,等工资发下来之后,再还回去,很麻烦。”

  除了对一部分租客有好处,租金贷对长租公寓企业来说,也有好处——很可能是更大的好处,也很可能是租金贷大量存在的真正原因。

  简而言之:租金贷为长租公寓企业提供了格外的现金流。具体如下:

  假设租客跟长租公寓企业签了一年的合同,同时跟租金贷机构签了租金贷合同,那么租金贷机构,就会一次性把一年的租金,打给长租公寓企业。而长租公寓企业交租金给房东,通常是按季度付或者按月付。假设是按季度付,那么长租公寓企业手中就余下了9个月的租金。

  这笔余下来的租金,以及很多笔租金贷积累下来所形成的资金池,是很大的争议点。

  而真正让租房这件事情,变得异常复杂的,是在长租公寓企业出现问题之后。

  这个问题也许是资金链断裂,也许是其他问题(比如运营环节的问题),但是只要长租公寓企业——这个把房东、租客、租金贷机构攒在一起的关键环节,一旦出了问题,牵扯其中的每一方,都会陷入麻烦。

  房东的麻烦是收不到租金,于是去找长租公寓企业、去找租客,试图收回房屋。但是长租公寓企业已经濒临破产了——杭州的鼎家和上海的寓见都是这样,而租客的麻烦,只会更大——房东赶人、要不回押金、结不清贷款、征信受损……前文乔丽的经历,并非个案。

  根据经济参考报的报道,有行业人士表示,租金贷的渗透率控制在30%以内,是较为健康的水平,但是一些企业超过了70%。

  另,根据寓见公寓公布的数据,其规模达到2万间,假如每间房只有一个租客,寓见公寓的租客数量就达到2万人,假如其租金贷的渗透率为50%,就有1万人涉及租金贷。也就是说,仅寓见公寓事件中,涉及租金贷的人数,就达到五位数。

  “个别发生了房东打人的情况。”乔丽告诉投中网。

  规模病

  2018年下半年,长租公寓行业发生一系列事件,以“租金上涨”的新闻报道为始,到我爱我家前副总裁胡景晖的自爆(年底长租公寓会迎来“爆仓潮”),再到三家长租公寓(鼎家、寓见、昊园恒业)相继出现资金链危机……这个过程中,公众的指摘对象,逐渐瞄准了租金贷及其背后的机构。这不无道理,但是实际上,问题不止于此。

  如前所述,租金贷机构进入之后,长租公寓企业每签一个租客,就能获得一笔现金流,很多笔现金流汇成一个资金池,那么,资金池用来做了什么呢?很大的可能,用于加速长租公寓企业的扩张。

  据了解,鼎家在2017年大肆扩张,收购了10几家长租公寓企。寓见公寓也提出了3年时间,从2万间扩张到30万间的计划。实际上,类似的宏图伟计,很多长租公寓企业都有。

  “一些长租公寓企业的模式,其实是做出租房的期货,通过锁定大量的房源——尤其大城市,等未来房租上涨之后获利。”某私募行业人士对投中网表示。

  考虑到目前长租公寓行业的微利——利润率不到2%,这意味着,对于一部分长租公寓企业来说,规模就是生命,如果跑不出规模,以后就难以生存。

  但是,对于另一些长租公寓企业来说,规模本身就是问题所在。

  “长租公寓行业当下的困局,是一味追求规模、忽视基本的商业逻辑。”某中小型长租公寓企业的创始人对投中网表示,长租公寓是重运营的行业,是传统行业,其本质就是赚取租金差,“指望通过资本做估值吹泡泡,妄图走捷径,终究害人害己。”

  2017年,被很多人看成是国内长租公寓的元年,进入2018年下半年之前,这个行业也一度被众人看好,政策支持、资本追逐、市场巨大、想象空间更大。但是行业的转折点,比很多的人所预想的、来得更快。前述的四方当中,作为个人(而非机构)的租客和房东,很可能最为困惑:租房这件事,什么时候变得这么复杂了?

  这其实是整个行业都应该思考的问题。

  “在我看来,(长租公寓的问题)和共享单车的问题大同小异,都是互联网时代下、或者说资本导向时代下,典型的‘规模病’。”上述创始人说,“道理非常简单,人人都懂,只不过利字当前,甘做鸵鸟罢了。”

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责任编辑:zsz

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