美的置业超高负载率高溢价拿地 频被监管点名

　　做人是要有目标的，不然和咸鱼有什么区别?

　　但是这个目标因人而异，比如王健林可以定个“小目标”，但正在搬砖的我们想要实现这种“小目标”显然不大现实。

　　所以大部分人的目标是量身定制的，可有些人却总异想天开，殊不知步子迈大了会~~。

　　据了解，按照美的置业早前的规划，将于2020年冲击“千亿”规模，将“千亿”计划提前到2019年，意味着美的置业将领先粵派房企中的时代中国以及越秀地产完成“千亿”转身。

　　千亿这个名头太吸引人了，美的置业对于这个名头的渴望大家都能理解，但是这个名头是否值得美的置业如此疯狂就不好说了。

　　高溢价拿地

　　今年2月底，美的置业以总价16.02亿元竞得徐州铜山区一宗商住地块，成交楼面价2425元/平方米，溢价率高达73%;4月3日，以6.43亿元竞得宁波市路桥区南官新天地(3号地块)，溢价率约86.6%;4月20日，斥资7.65亿元拍下衡阳[2019]拍字01号地块，溢价率为44%，该地块也成为了衡阳的“地王”;3天后美的置业又以28.57亿元竞得武汉编号P(2019)028号宗地，溢价率72.9%。

　　据中国网财经，截至2018年底，美的置业土地成本约2337元/平方米，今年上半年也有大量地块是零溢价或极低溢价取得。

　　据21世纪财经报道，有业内人士指出，美的置业的特征比较明显，土地储备集中在二三线城市。比如美的置业今年首次进入惠州市场，与旭辉、中骏等竞价，从楼面价起拍最后以4.7亿元、24%溢价率成交。如果最终成交楼面价较高，后期操盘可能存在一定压力。

　　二三线城市的地产竞争现在也容易白热化，以价换量的模式在美的置业的前期很有帮助，但在美的置业想做大做强的时候，这种模式必然会制约他的发展，现在的美的置业已经流露出要进军一线城市的野心，但一线城市的拿地价格、人工成本等都需要大量的资金，以目前美的置业的情况来看，只能靠融资来解决，而融资恰恰是地产下半场的难题。

　　5月31日，根据21世纪经济报道，因部分房企拿地激进，出现一些“地王”，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS(资产支持证券化)产品。有传言称旭辉、中铁建等五家地产商将被列入暂停公开市场发债业务的名单;另一流传的完整版本则为：旭辉，禹洲，金地及中铁建。按照21世纪经济报道的说法，从知情人士处确认，旭辉地产已被监管关注，此后传出旭辉暂停公开拿地的消息。

　　融资

　　据中国网财经，截至2018年末，美的置业负债总额达到1537.3亿元，相比2017年的1008.14亿增加了52.5%;流动负债1192.66亿元，同比增加68.7%;总负债率为86.7%。此外，美的置业经营性现金流净额也连续三年告负，2016-2018年分别为-55.53亿元、-73.57亿元和-166.15亿元。

　　如此不乐观的现金流显然是没有办法支撑起美的地产的扩张野心，想要冲击千亿目标，那其只能选择融资。

　　据观点地产网，7月5日，美的置业控股有限公司发布公告称，2019年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)已完成发行，发行规模为17亿元，发行价格为每张人民币100元，最终票面利率为5.20%。

　　6月24日，美的置业发布公告称，公司间接全资附属公司美的建业与贷款人就初步总金额达25亿港元的银团定期贷款融资达成协议，并设绿鞋机制允许包括上述初步贷款金额在内的总金额增加至不超过30亿港元或其等值美元订立融资协议;今年1月和2月，美的置业还发行了三期本金总额为50.6亿元的公司债，票面利率为7.00%、5.30%及6.50%。

　　超高负债率

　　截至2018年末，美的置业负债总额达到1537.3亿元，相比2017年的1008.14亿增加了52.5%;流动负债1192.66亿元，同比增加68.7%;总负债率为86.7%。

　　美的置业的超高负债主要来自于扩张。

　　据21世纪经济报道，2015年-2017年，美的置业净负债率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。而到了2018年末，美的置业的净负债率降至97%，但仍高于同业的88%。美的置业激进拿地同时，净杠杆率却在下降，其背后是大股东数次注资。美的置业执行董事兼首席财务官林戈在3月的业绩会上直言：“2018年是非常特殊的一年，整个融资成本都比较高，对民企来说，更是高达十几个点，但我们有大股东背景，融资非常有优势。”

　　据铑财研究院，美的置业有息债务余额452.76亿元。其中，短期借款60.42亿元，一年内到期的非流动负债117.93亿元，长期借款238.91亿元，应付债券35.51亿元。2019年、2020年到期债务分别为97.20亿元、117.02亿元。从期限来看，需要在三年内偿还绝大部分有息债务。这就意味着，美地置业短期偿债压力或将增加。

　　除了负债的压力之外，美的置业的其他问题也不少，想必管理层们愁坏了。

　　维权

　　扩张中的美的置业，旗下项目近期因频繁被监管点名。

　　2019年6月，河北省住建厅通报了11起典型违法案件，邯郸市恒嘉房地产开发有限公司被点名，存在的问题是未办理施工许可证擅自开工建设。企查查显示，邯郸市恒嘉房地产开发有限公司目前有两个股东，石家庄美的房地产开发公司是其中之一，持股比例为60%，而石家庄美的是美的置业的全资子公司。

　　据中国网财经，不仅仅是旗下项目，美的置业多地项目同样遭遇业主维权。有业主在华声在线“投诉直通车”发文投诉湖南郴州美的云熙府违规，称该项目开盘一年多仍是黄土一片，满眼鱼塘;据和讯房产西南频道今年6月报道，贵阳美的国宾府遭遇百名业主维权，原因主要是洋房负一层没有排水排污系统，顶层漏水等问题。而美的方面工作人员对于和讯网的提问表示：“媒体不是政府机关，无权过问房开行为。”

　　美的地产的相关负面消息不断，究竟是总部对此毫不知晓，还是睁一只眼闭一只眼?

　　新时代的地产只有规模没有口碑与质量是行不通的，如今的地产行业将迎来一次大洗牌，虽说美的地产背靠美的集团，但终归还是得靠自己。

　　美的需要证明自己不仅能做好家电，咱还能干好房地产，但在此之前，还是先将以往的质量维权问题解决，这不仅是问题，更是机会!

　　结语

　　美的置业的高管们在制定决策之时，是否准确感知到风险?逆风而行从来不是一件容易的事，美的置业在当下的环境下想要冲击千亿难度颇大。

　　“华南五虎”的老牌房企富力地产近日甚至传出“暂缓拿地”的消息。据《中国建设报》等多家媒体报道，7月26日，富力地产发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。

　　美的置业想要扩大自己的规模，最常规的办法莫过于增加融资，但如今监管层对激进拿地的房企痛下杀手，美的置业是否会成为新的一批出头鸟?

　　美的置业前期的保守与如今的激进形成鲜明对比，两种极端的风格是如何形成的?美的置业的高管们在他不准市场的情况之下制定千亿目标，看起来似乎有些不那么明智，逆风而行的人总是勇敢的，但健康地活下来才是最重要的。

　　成立时间比恒大更早的美的置业如今被远远甩在身后，未尝没有战略失误的影响。

　　起了个大早，赶了个晚集的美的置业将何去何从?